近日，新商网公布了2022全国购物中心销售额TOP50排行榜，北京SKP靠创新、体验及高比重首店，以超过230亿元的销售收入，再次蝉联中国购物中心销售额的桂冠。

此次上榜的最低门槛是32亿元，被宁波鄞州万达广场拿下。

营业额在100亿元以上的有9家购物中心，其中北京两家，上海三家，杭州两家，南京1家，武汉1家，西安1家。

(资料图)

郑州有幸入围榜单的只有丹尼斯大卫城1家，以55亿元的销售额排二十六名，相较于2021年的第二十名下滑了六名。

名次下滑不多， 但高达31%的降幅是榜单中销售额下滑幅度最大的一家购物中心 ，大卫城一举打破了自开业以来连续五年增长的销售神话。

丹尼斯大卫城堪称郑州购物中心“顶流”，在大力引进国际一线品牌，重奢地位愈加夯实的当下，销售额为何不升反降？

内因：频繁调整，遭遇业绩阵痛

作为河南省的重奢商业体，大卫城是现象级的存在。

去年2月份，大卫城Hermes（爱马仕）开业当天，据说有人最长排队四个小时才能进店消费，店内商品一天售罄。

一天1.2亿元的销售额成为各大网络热议的焦点，不少人第一次见识到郑州的奢侈品消费实力。

事实上，过去的郑州，奢侈品市场在全国新一线城市中排名都比较靠后。 自大卫城不断换新升级，引入Hermes、Dior、Prada等一线奢侈品牌后，大卫城的重奢定位得以进一步落实。

就连向来选址挑剔、开店步伐稳健的Chanel（香奈儿）也把华中第一店落户于此。

在丹尼斯大卫城的黄金铺位，香奈儿已经搭起了长长的围挡，而品牌在今年1月份已开始为这间精品店招兵买马，为开业做准备。

如果不出意外，郑州将成为又一个集齐被戏称为“香驴马雕卡”（Chanel、Louis Vuitton、Hermes、Dior、Cartier）五个重奢品牌的非一线城市。

头部奢侈品牌的入驻形成鲶鱼效应，吸引更多国际大牌纷纷进入。大卫城也正式跻身国内及全球顶尖奢侈品商业体行列，品牌导览上显示，目前一层和二层的奢侈品牌已经有五十多个。

流水不腐，调整是商业永恒的主题。丹尼斯大卫城一层和二层这两年的变化，可以说是颠覆性的。

每隔一段时间过去，总会有或大或小的惊喜。欧碧全、植村秀、海蓝之谜等店铺先后改造升级；由王菲代言的HR赫莲娜首次在丹尼斯大卫城亮相；TOM FORD河南首店成功引入......

一个经营状态良好的头部商业，进行如此大力度的阵容调整，可以提高商场的品牌级次，当然也少不了给商场带来经营阵痛。

大卫城一楼和二楼是整个商场围挡最多的楼层。邦君最近一次去逛发现，Chanel、Tiffany、Dior、Burberry、Bally等诸多品牌目前都在打围。

2022年丹尼斯大卫城销售额下滑或许和商场大规模的进行楼层品牌调整有一定关系，但关联度应该不大。

因为从郑州其他商业体的经营状况来看，商场2022年销售额下滑并非个体现象。

郑州购物中心“亚军”正弘城此次没有上榜，说明正弘城去年业绩大概率在40亿元以下。关于去年营收的推断有自媒体透露已经向正弘城高管求证并得到确认。

相比2021年42亿元的销售额，正弘城同样结束了自开业以来的“三连涨”。

重要商业体销售额连涨神话的终结或许更多的在于外部因素。

外因：灾情叠加，消费力不足

毋庸置疑，郑州的硬件指标是过硬的。

2022年郑州GDP达12935亿元，继续位列国内15座“双万”（人口破千万、GDP破万亿）城市之一。2016到2022年的6年间，郑州在新一线城市中的排名从第18位提升至第7位。

同时，郑州是全国12个最高等级国际性综合交通枢纽之一、全国唯一的空港型国家物流枢纽。高铁三小时城市圈，郑州可到达全国大城市的数量在全国排名第一。

但又不得不承认这样一个事实，郑州的城运这两年真不是很好，多次被负面舆论缠绕，成为全国关注的焦点。

2021年的特大洪灾叠加多次疫情冲击，给郑州消费市场带来的“后遗症”正在显现。

2022年，丹尼斯大卫城所在的二七广场商圈多次被列入疫情高风险区域。受疫情影响，大卫城曾几度停业，尤其是十月份和十一月份，长达一个多月的封控，使商场陷入“半停摆”状态，这种情况下商场营收减少是无可避免的。

除外部环境影响以外，当然也少不了社会因素。反映一个城市消费能力的灵敏指标“社会消费品零售总额”，2022年的郑州出现了下降，其中仅十二月就下降了7.4%。

郑州市统计局的数据显示，2022年，全市社会消费品零售总额5223.1亿元，同比下降3.3%，而城镇消费品零售额4715.1亿元，下降3.3%。

而作为聚集性、接触性消费的商场，在疫情影响下受到的冲击只会更大，这也就不难解释郑州商业体的销售额为何会出现整体性的下滑。

郑州的消费能力下降归根结果还是收入下降，2022年郑州个人所得税41亿元，下降2.8%。个人所得税往往被认为与民众收入关联紧密，二者一直呈高度正相关。

2022年国庆节后，郑州连续的封控，民众收入减少，生活压力增大，消费自然下降。最终呈现的结果就是城市整体消费能力的下滑。

咨询公司贝恩发布的《2022年中国奢侈品市场报告》显示，受疫情影响，连续五年飞速增长的中国奢侈品市场在2022年同比下滑了10%。丹尼斯大卫城一类的高端商场无疑会有一定影响，但纵向来看，高端商场在商业地产市场的吸金地位仍然难以撼动。

不过，这并不意味着丹尼斯大卫城在郑州高端市场就高枕无忧了，“后浪”们已经在前赴后继的路上。

总体量约22万方的郑东万象城，目前正在火急火燎赶工，预计2025年开业；已经官宣负责运营管理金融岛沿湖商业的银泰，将以轻资产方式，布局高端“in”系列项目；连落两子的正弘有意在北龙湖打造又一高端商业体——正弘里。

谁能成长为和丹尼斯大卫城旗鼓相当的对手还未可知，可以预见的是，郑州的高端商业体市场将会越来越热闹。

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撰文/编辑：时秦